Wkb bij een verbouwing: wat geldt wel en wat (nog) niet
De meeste aannemers doen vooral verbouwingen, en de meeste uitleg over de Wkb gaat over nieuwbouw. Vandaar de vraag die we het vaakst krijgen: geldt de Wkb bij een verbouwing? Het antwoord is half ja. De kwaliteitsborger en de meldingen niet, het consumentendossier en de aansprakelijkheid wel. Hier staat precies welke helft voor jou geldt en wat je daarvoor regelt.
Snel Antwoord
Geldt de Wkb bij een verbouwing?
De kwaliteitsborger, de bouwmelding en de gereedmelding gelden bij verbouw nog niet; die stap is voor onbepaalde tijd uitgesteld en de Wkb geldt alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Wat bij elke verbouwing wel geldt sinds 1 januari 2024: het consumentendossier bij oplevering (artikel 7:757a BW), de aansprakelijkheid voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt (7:758 lid 4), de waarschuwingsplicht (7:754) en de informatieplicht richting consumenten (7:765a).
Bron: Besluit bouwwerken leefomgeving artikel 2.17; Burgerlijk Wetboek Boek 7 titel 12
De Wkb heeft twee kanten, en bij verbouw geldt er één
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen regelt twee dingen tegelijk. De publieke kant zit in de Omgevingswet en het Bbl: een private kwaliteitsborger toetst in plaats van de gemeente, met een bouwmelding vooraf en een gereedmelding achteraf. Die kant geldt sinds 1 januari 2024 alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. De stap naar verbouw en onderhoud is door de minister voor onbepaalde tijd uitgesteld; er is geen nieuwe datum (stand september 2026).
De privaatrechtelijke kant zit in het Burgerlijk Wetboek en geldt sinds dezelfde datum voor elke aannemingsovereenkomst voor een bouwwerk, groot of klein, nieuwbouw of verbouw. Dat is de kant waar je bij een verbouwing mee te maken hebt, en die wordt vaak vergeten omdat het woord Wkb aan nieuwbouw doet denken.
Wat dat betekent bij een uitbouw van 30 m² aan een bestaande woning
- Geen kwaliteitsborger, geen bouwmelding, geen gereedmelding. Wel de gewone vergunningcheck: vergunningvrij of omgevingsvergunning bij de gemeente.
- Wel een consumentendossier bij oplevering: tekening van de uitbouw, materialen, de installaties die erin zitten, onderhoudsinformatie.
- Wel de aangescherpte aansprakelijkheid: ontdekt de klant na twee jaar een lekkage bij de dakaansluiting, dan moet jij aantonen dat het niet aan je ligt.
- Wel de waarschuwingsplicht: zie je dat de bestaande fundering de uitbouw niet draagt, dan waarschuw je schriftelijk.
Wat bij elke verbouwing geldt
- Consumentendossier (artikel 7:757a BW). Bij de kennisgeving dat het werk klaar is om op te leveren, geef je de opdrachtgever een dossier met tekeningen en berekeningen, een beschrijving van materialen en installaties, de gebruiksfuncties en de informatie voor gebruik en onderhoud. Geldt voor elke opdrachtgever, ook zakelijk, tenzij uitdrukkelijk anders afgesproken. Lees wat erin moet.
- Aansprakelijkheid na oplevering (7:758 lid 4). Je bent aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die niet aan jou zijn toe te rekenen. Vroeger was de klant na oplevering zelf verantwoordelijk voor wat hij had kunnen zien; die uitweg is weg.
- Waarschuwingsplicht (7:754). Waarschuw schriftelijk en ondubbelzinnig voor fouten in de opdracht, de tekeningen of de ondergrond, en benoem de gevolgen. Een appje bewaren telt, mits het duidelijk is.
- Informatieplicht (7:765a). Vertel de particuliere opdrachtgever vóór het contract hoe je verzekerd bent tegen faillissement en gebreken, en of er garanties gelden.
- Meerwerk (7:755). Niet nieuw in 2024, maar wel de bron van de meeste discussies bij verbouw: je moet de klant tijdig wijzen op de meerprijs, anders kun je die niet vorderen. Leg meerwerk vast met handtekening.
De 5%-regeling (7:768) is een ander verhaal: die gaat over de bouw van een woning voor een consument en het depot bij de notaris. Bij een gewone verbouwing van een bestaande woning speelt hij niet standaard; regel de betaling van de laatste termijn in je offerte.
Wat bij verbouw (nog) niet geldt
- Kwaliteitsborger. Niet verplicht. Je mag er wel een inhuren als opdrachtgever of aannemer dat wil, maar hij heeft geen wettelijke rol en er komt geen verklaring.
- Bouwmelding en gereedmelding. Niet van toepassing. Vergunningplichtig werk loopt via de omgevingsvergunning bij de gemeente; vergunningvrij werk via geen van beide.
- Dossier bevoegd gezag. Bestaat alleen bij de gereedmelding, dus niet bij verbouw.
Wanneer een verbouwing toch nieuwbouw is
Sloop je een woning tot de fundering en bouw je hem opnieuw op, dan is dat nieuwbouw en geldt de Wkb wel. Ook een compleet nieuw bijgebouw dat op zichzelf een bouwwerk in gevolgklasse 1 is, kan onder de Wkb vallen. Twijfel je, vraag dan de gemeente vóór de start. De Wkb-check in Vastlegg vraagt eerst of het nieuwbouw of verbouw is en legt uit waarom dat het verschil maakt.
Zo bereid je een verbouwing voor, Wkb of niet
- Vergunningcheck bij de gemeente of via het Omgevingsloket: vergunningvrij of niet.
- Offerte met duidelijke afspraken: wat zit erin, stelposten, meerwerkprocedure, betaaltermijnen, verzekering en garantie (informatieplicht).
- Nulmeting: foto's van de bestaande situatie voordat je begint, inclusief bestaande schade.
- Foto's van verborgen werk vóór het dichtzetten: leidingen, isolatie, waterdichting, constructie.
- Meerwerk met handtekening op het moment dat het speelt.
- Oplevering met proces-verbaal en het consumentendossier erbij.
Zo doet Vastlegg het
Bij het aanmaken van het project kies je verbouw en de Wkb-check zegt: geen Wkb, wel consumentendossier. Daarna werk je hetzelfde als bij nieuwbouw: foto's per categorie met datum en GPS, checklists, meerwerkbonnen met handtekening en de oplevering met proces-verbaal. Het consumentendossier exporteer je als pdf of zip. Zie Wkb software en projectbeheer bouw.
Veelgestelde vragen
Geldt de Wkb bij een verbouwing?
Half. De publieke kant van de Wkb, dus de kwaliteitsborger, de bouwmelding en de gereedmelding, geldt sinds 1 januari 2024 alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Verbouw en onderhoud zijn voor onbepaalde tijd uitgesteld. De privaatrechtelijke kant geldt bij elke verbouwing: het consumentendossier bij oplevering, de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken, de waarschuwingsplicht en de informatieplicht.
Wanneer is de Wkb van toepassing?
Bij nieuwbouw van een bouwwerk in gevolgklasse 1 (grondgebonden woning, woonboot, vakantiewoning, bedrijfsgebouw tot twee bouwlagen, kleine brug) dat geen monument is, geen gebruiksmelding brandveilig gebruik nodig heeft, geen gelijkwaardige maatregel voor brand- of constructieve veiligheid toepast en geen vergunningplichtige milieubelastende activiteit heeft. Bij verbouw, onderhoud en bij gevolgklasse 2 en 3 nog niet.
Heb ik een kwaliteitsborger nodig voor een uitbouw of dakkapel?
Nee. Een uitbouw, dakkapel, aanbouw of renovatie van een bestaande woning is verbouw en valt nu niet onder de Wkb. Je volgt de gewone route: vergunningvrij, of een omgevingsvergunning bij de gemeente, waarbij de gemeente toetst. Een bouwmelding en een kwaliteitsborger zijn niet nodig.
Wanneer gaat de Wkb voor verbouwingen gelden?
Dat is niet bekend. De minister heeft de stap naar verbouw en onderhoud voor onbepaalde tijd uitgesteld en er is geen nieuwe datum. Zodra die er komt, staat het in het Besluit bouwwerken leefomgeving en op de site van het Informatiepunt Leefomgeving. Tot die tijd geldt: nieuwbouw wel, verbouw niet.
Moet ik bij een verbouwing een consumentendossier maken?
Ja. Artikel 7:757a BW geldt sinds 1 januari 2024 voor elke aannemingsovereenkomst voor een bouwwerk, dus ook voor een badkamer, een uitbouw of een dakrenovatie, tenzij je uitdrukkelijk anders afspreekt. Bij oplevering geef je de klant tekeningen, een beschrijving van materialen en installaties en de informatie voor gebruik en onderhoud.
Ben ik bij een verbouwing aansprakelijk voor gebreken na oplevering?
Ja, sinds 2024 strenger dan daarvoor. Volgens artikel 7:758 lid 4 BW blijf je aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die niet aan jou zijn toe te rekenen. Dat geldt voor elke aanneming van werk, niet alleen onder kwaliteitsborging. Foto's van verborgen werk met datum zijn je verdediging.
Geldt de 5%-regeling ook bij een verbouwing?
De 5%-regeling van artikel 7:768 BW gaat over de bouw van een woning voor een particuliere opdrachtgever: die mag 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot houden tot drie maanden na oplevering. Bij een gewone verbouwing van een bestaande woning is dat niet standaard van toepassing; spreek in de offerte af hoe de laatste termijn wordt betaald.
Is het dossier bij verbouw hetzelfde als bij nieuwbouw?
Kleiner. Bij verbouw maak je alleen het consumentendossier voor de klant; het dossier bevoegd gezag voor de gemeente bestaat alleen bij nieuwbouw onder kwaliteitsborging. Wel wil je voor je eigen aansprakelijkheid hetzelfde bewijs: foto's van verborgen werk, checklists, afspraken over meerwerk met handtekening en een getekende oplevering.
Hoe helpt Vastlegg bij een verbouwing?
De Wkb-check bij het aanmaken van het project zegt dat verbouw niet onder de Wkb valt en dat het consumentendossier wel verplicht is. Daarna bouw je hetzelfde project op als bij nieuwbouw: foto's per categorie, checklists, meerwerk met handtekening en de oplevering met proces-verbaal, en je exporteert het consumentendossier als pdf of zip.
Over deze pagina
Redactie & Content Team
De redactie van Vastlegg schrijft over administratie, facturatie en de Wkb voor ZZP'ers in de bouw. We controleren onze artikelen aan de hand van de bron zelf, zoals de Belastingdienst en de officiële Wkb-regelgeving.
Bronnen: Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) artikel 2.17; Informatiepunt Leefomgeving, Wet kwaliteitsborging voor het bouwen; Burgerlijk Wetboek artikel 7:754, 7:757a, 7:758 lid 4, 7:765a en 7:768, gewijzigd per 1 januari 2024 via de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen; Rijksoverheid over het uitstel van verbouw en onderhoud.
Ook bij verbouw: het dossier dat je beschermt
De Wkb-check in Vastlegg zegt meteen dat je verbouwing niet onder de Wkb valt en dat het consumentendossier wel verplicht is. Foto's, checklists, meerwerk met handtekening en de oplevering staan per project klaar. 14 dagen gratis.